张敬斌打造蚊型学区盘，恒壹红山华府有一半回迁房

文/乐居财经 严明会

从中海学仕里，到众福红山印和深业上城学府，近两年来，热衷于“鸡娃”的深圳家长，让“深高北”学区房即便在较为低迷的楼市行情里，也收获了一波热度。

传出，红山华府作为“深高北”北校区)学区内的待售新盘，也即将入市。

项目预计这周末开放展厅，3月中旬开放样板房，4月中旬开盘入市。节奏很是紧凑。

红山华府位于深圳龙华民宝路和新区大道交汇处，距离“深高北”仅五六百米，因此学区也成为其最大的看点。

项目不大，占地面积仅约0.5万㎡，建筑面积约3.59万㎡，容积率5.17，绿化率40.01%。

整个小区仅规划了两栋住宅，分别为1栋一单元、33F和1栋二单元、29F，总规划户数352户。可售商品房仅有一栋，为1栋一单元，共186户。剩下的为回迁房。

且户型均为小面积产品，主要为63-65-69-78㎡的两房至三房，其中63-69㎡的两房93套，78㎡的三房93套。楼栋为2梯6户设计。

具体户型上，项目01、02、06户型均为78㎡的三房，01、02户型对称，西南向，06户型则跟01户型一样，但朝向是东南。

另外，03户型69㎡，东北向；05户型63㎡，东北向；07户型66㎡，东南向。

整体上看，红山华府的户型，没有太明显的缺陷。不过小面积段，决定了产品的空间不会那么宽裕。如其餐厅的空间就较为紧凑，多个户型里面的餐厅，甚至会占用到通道的空间。

此外，07的66㎡户型和03的69㎡户型，出现了卧室门对卧室门的情况。

虽然是小户型，红山华府却是按新规标准设计的。在不含飘窗阳台的情况下，得房率在80%以上，加上赠送面积，平均得房率在93.7%以上。

价格方面，参考周边楼盘，据了解，此前上城学府折后均价约7.56万/m2，中海学仕里开盘均价8.2万/m2左右。

红山华府的价格尚未出来，但其小面积意味着上车门槛较低。若以7.5万左右计算，最小面积的63 m2产品，总价在472万左右。

虽然头顶“深高北”的光环，红山华府的缺点其实也并不少。

首先一点，项目仅有两栋楼，而可售的仅有一栋，以户数计算，有47%的回迁房，客群并不那么纯粹。

其次，项目体量小，几乎没有花园，休闲空间不足。小区虽然在一层做了架空，形成架空花园，但1层的架空空间还有车库。

另外，整个项目的车位数量仅216个，其中就包含了44个地上车位，车位比仅1:0.61，后期停车无疑比较紧张。

还有一点，红山华府西南跟东南侧都是民房，且距离比较近，总平图显示的1栋一单元楼体距离南向民房最近的仅19米左右。

一些低楼层的视野和采光可能会有比较大的影响。

红山华府项目地块属于征地返还用地，由深圳市民治横岭股份合作公司、深圳市民治向南股份合作公司、深圳市民治东边股份合作公司、深圳市民治塘水围股份合作公司、深圳市民治樟坑股份合作公司5家村股份公司持有，而恒壹集团作为合作方。

恒壹集团的知名度并不算高。

其业务最开始诞生于1990年，初期以个体户形式存在，所经营业务以名下不动产物业租赁为主。

后于2000年创立集团前身——深圳市文创达实业发展有限公司，从经营写字楼商业起步，布局深圳龙华片区。

2018年，其改组为集团公司，并转型成为深圳龙华本土地产开发商。该公司首个建设的项目是恒壹四季华府，在2021年才封顶。

目前，恒壹集团的房地产开发项目仅有两个，除了恒壹四季华府，另一个便是恒壹红山华府。

另外，其城市更新业务则包括有民治市场更新单元项目、民治民乐地块土地整备利益统筹项目和沙吓工业区城市更新单元项目。

恒壹集团的董事长为张敬斌，副董事长为张岸行。股权关系上，恒壹集团由深圳市全一投资发展有限公司、张岸行分别直接持股80%、20%。

深圳全一投资则由张敬斌、张岸波持股99%、1%。张敬斌作为恒壹集团的实际控制人，持有受益股份79.2%。